身处地产行业“白银时代”的房企一直在寻找新的经济增长点。

据不完全统计，碧桂园、华润置地、万科集团、保利地产等，都在不同程度上涉足产城融合项目。如果将产城融合项目进行分类，大致可以分为以开发商主导的产城项目投资建设型，以华为、阿里为代表的实体企业导入型，和以华夏幸福为代表主导的产业平台搭建型。

值得注意的是，产城融合的核心不是地产，而是“产业”，这类项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。这意味着，旧有的开发模式是远远不够的。

近年来，各地涌现了一批特色小镇，但能够带动区域发展的并不多。在华夏幸福产业研究院院长顾强看来，这种现象产生的原因在于，单纯用房地产开发的思路去开发，不能有效形成产城融合所要求的定位、功能互补的网格化结构。“最后，除了房子外，其他要素都没有，很难达到预期的目的。”

如何立足产业，盘活区域经济，这是华夏幸福布局产业新城要解决的问题。

用产业新城完善都市圈空间结构

都市圈是由核心城市、城市的副中心，加上外围的节点城市和微中心组成的有机统一体。

华夏幸福产业研究院院长顾强认为，“从中国的实际情况来看，都市圈还在向外扩展的过程当中。在发展进程中，一些城市会对外部一定空间尺度内的生产要素进行虹吸。再经过一定时间的发展，城市就进入到了外溢阶段，会将城市内的各类要素往外输送。随着城市的发展，会进入一个虹吸和外溢的平衡。”

中心城市的产业外溢有多个原因，分别是产业发展空间受限（大规模制造，如汽车、装备、化工、食品制造等）、产业结构逐步提升（附加值相对较小的向外推移，如印刷等）、产业集群规模壮大（如文化影视产业、软件信息产业等）。

顾强表示，城市在不断发展过程中，会跨出行政边界，不过，由于规模经济的制约，城市的外溢仍然在空间上会有一定的边界。只要在合理的边界之内，各种要素就会被持续吸引到都市圈范围内。如果相邻的都市圈之间进一步发展，又会形成更大尺度上的都市连绵区。

“在中国的都市圈里，像‘北上广深’这样的城市，外溢的范围、扩展的边界就要大一些，能够达到80公里左右，郑州、武汉等城市可能在50公里左右，而贵阳等城市，外溢的边界和半径可能更小。”

华夏幸福的产业新城是在都市圈尺度上进行布局。“考虑到都市圈本身的发展特点、发展阶段、辐射范围，根据我们的观察，中国的都市圈发展如果与发达国家相比，显著的差异就是外围节点城市和微中心的发展相对不足，没有形成网络型空间结构。”发展节点城市，可以服务中心城市发展，在生产、生活各领域形成配套，缓和中心城市通勤压力，最终形成“创新尖峰+产业高地”的发展模式，整体提升区域发展实力。

华夏幸福的产业新城定位于微中心和节点城市，通过产城融合方式建设生态，发展产业集群，打造相对功能完善的微中心，使整个都市圈的结构更加科学合理，发展外围相对发育不足的微中心和节点城市。

顾强向亿欧表示：“从2013年以后，中国的产业投资发生了很大的变化。搬家式的产业转移实际上在大幅度减少，更多的是发展‘内生型产业’，这些产业的源头大部分源于科技成果的转化。都市圈正好有这样的优势，拥有大量的科技成果。这些科技成果在转移转化的时候，需要空间载体、资本和产业生态，这些恰恰给产业新城提供了机会。”

立足区域经济布局产业新城

据顾强介绍，在布局产业新城时，华夏幸福都会进行城市产业发展规划，对此，华夏幸福划分了10大产业和117个方向，针对每一个都市圈不同区位的产业新城进行定制，提供解决方案。在规划的过程中，会对区域发展逻辑进行考量，确定该区域的主导产业，以及发展的时序、集群打造的路径。

比如长三角区域大约集中了全国40%的新能源汽车产能，华夏幸福顺着新能源汽车从电池、材料到电机、电控再到整机的产业链进行梳理，最终将南京溧水产业新城定位于发展新能源汽车的关键零部件的重要节点。

在安徽，华夏幸福也在不同的区位进行不同的产业定位。比如围绕合肥的液晶显示、半导体、智能家居等产业链，华夏幸福与欧菲光合作，在舒城产业新城打造新型显示触控模组基地，并将合肥北侧的长丰产业新城定位于孕育半导体、液晶显示偏光片等产品的产业高地。

除了在进行产业定位时需要下足功夫，选择引入园区的企业也是门学问。对于一些产业园区倡导建设“独角兽楼”的现象，顾强认为，产业园区可以有不同的打法，类似一个拥有完整生态链的动物园（产业园），一个动物园里面应该有不同的物种（企业），这些物种也有不同的生命周期（发展周期），处在生命周期不同阶段。

因此，在向产业园区引入企业时，不仅要考虑主导产业的错位协同，还要保证上下游行业环节的多样性协同。除此以外，构建企业发展阶段的多样性，完善生态也十分重要，处于孵化器阶段、成长期、壮大期、成熟期的企业可以互相促进，共同生长。国有企业、民营企业等企业主体的多样性，也可以优化区域产业组合。

产业协同促进区域创新

“用新产业、新模式、新业态来打造一个创新集群，从而实现的产城融合才有生命力。”顾强认为，在一个地区，可以围绕新产业需要的产业生态，把一部分产业放到产业新城去发展。

以北京都市圈为例，互联网龙头企业落户北京，催生了大规模的数据存储、数据传输、数据清洗、数据加工的需求，但由于空间、能耗方面的限制，北京在产业发展目录里边将数据中心相关产业列为限制性的产业。

作为都市圈内的补充，在距离北京不远、脱离产业限制的张家口怀来，华夏幸福推动建设以数据中心、软件外包、服务后台为代表的数字产业。目前，今日头条和腾讯都已在怀来设立数据中心，并布局相关数据清洗、数据挖掘环节。

“怀来和北京的空间位置相距大概70公里，现在也有京张高铁，从怀来的数字经济产业园到北京市区只需20多分钟，基本上实现同城化。”物理距离的拉近，有助于人才在区域间流动。

我国受地域和发展阶段的要求，都市圈外围地区不仅要发展高端制造业和数字产业，也要相应发展一般制造配套，共同构筑区域的产业基础。

比如北京都市圈的外围区域，不仅有相应高端制造业，还有都市产业配套，如霸州都市食品产业集群分为两大重点方向：一是休闲与烘焙食品，即依托北京产业外溢趋势，引入休闲与烘焙食品产业龙头，强化区域产业特色；二是中央厨房，即面向北京大型连锁餐饮企业，以共享型中央厨房打造为特色，搭建食品配餐、分拣全链条配套体系。

目前该产业集群已集结了益海嘉里、稻香村、新辣道、海底捞等餐饮品牌。

生活配套打造人才磁场

吸引中心城市的产业入驻节点城市，除了打造产业生态环境外，还需要在配套服务上下功夫。

打造人才磁场，提升人口密度，是产业新城持续运转的基础，这需要与当地政府协作，出台有竞争力的人才政策，具体包括落户政策、人才基金、创业贴息、住房补贴、公租房政策等。

宜居宜商的多元化社区、商业配套以及中央公园和绿地生态配套使居民可以“安居”，创新研发和商务办公空间、酒店、人才公寓等，可以便利园区内员工“乐业”。在产业新城的建设过程中，有两种模式可以提升人口密度，分别是配套先行带动产业新城和产业先行逐步完善城市配套。

据顾强介绍，华夏幸福主要通过配套先行的模式，在项目自身实现人口导入之前，先行完善生活服务配套，为产业新城项目吸纳人口提供生活基础。这些生活、居住配套包括商业、公共交通、教育、医疗、文娱等公共设施。

华夏幸福在配套的开发建设中，以“智慧城市、生态城市、文化城市”三大系统构建幸福城市体系，设置城市级、区域级、社区级城市生活配套，目标为市民创造便捷、宜居、多元的城市生活空间。

以固安产业新城为例，在产业升级的同时，关注城市生活品质的升级。在商业配套方面，打造了“幸福港湾”，并建设了福朋喜来登酒店。子女教育和医疗服务问题，是解决驻留人才后顾之忧的关键。在教育配套方面，固安产业新城项目与北京八中合作开设分校；在医疗配套方面，将规划建设自有品牌的三级甲等医院。

顶层规划仍需改进

目前，阻碍城市圈发展的最大阻力是城市本位的规划模式，这种固有的思维方式加大了大都市圈内部经济资源整合的难度，导致交通的衔接、产业的协同配套、统一市场的形成、人才技术等政策的协同都难以做到。

顾强表示，虽然各城市都已经认识到了加强合作是提升本城市竞争力的重要路径，但是，由于行政区与经济区的分离，区域统一规划机制依然没有完全形成，城市之间的利益协调机构也没有取得实质性进展，依然是各自为政。没有设立像美国田纳西流域一样的管理协调机构，各自的利益补偿没有统一的评价标准和具体实施方案。

合理科学的都市圈结构是一个网格化的结构，不是摊大饼的结构。一方面取决于国土空间顶层设计和规划布局，需要适应城市和产业的变迁，以及产业演进的空间结构；另一方面是如何定位网格化结构的每一个节点，用什么样的机制去打造。

在顾强看来，国内一些都市圈的区位优势显著，但仍亟需发展完善，粤港澳大湾区就是其中之一。

“与世界级三大湾区相比，粤港澳大湾区有着体量、规模、经济总量等方面的优势，但同时在质量方面却与‘世界级湾区’存在一定的差距，在创新技术变革，聚集人才优势资源方面，湾区建设的溢出效果仍存在很大的发展潜力，亟待未来去深入挖掘。”

除了完善都市圈功能、优化大湾区空间结构外，顾强认为，最重要的是提升湾区在制度和文化层面上的竞争力，在当下开放的国际背景下，集聚全球最一流的人才。在此基础上，湾区应以资本链驱动创新链、产业链，放大创新头部效应。

不过，顾强对当下都市圈的发展态势依然持乐观态度。

顾强表示，总体来说，已经进入都市圈发展阶段的中心城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等如果能够打破政策限制，加强和外围区域节点城市的协同联系，形成良好的产业分工合作，能够实现更大的统筹和发展。

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来源：亿欧