“软银认为科技不能代替地产，但是能大幅度提高管理效率从而给资产增值 - not replace but enhance”。软银愿景基金的地产科技行业投资人Justin如是说。

以AI人工智能为大脑，5G为主干以及IoT物联网为触点的全新技术基础设施飞速发展成为新的范式基础，无人机和3D打印改变了物流和生产的方式，人和空间交互的大数据逐渐被智能硬件记录下来并进行分析挖掘产生更多的个人化定制应用，这一切使得以前非常低科技化的地产行业迎来科技改变的黄金发展期。

目前来看，全球地产科技总体趋势是：

1. 以AI人工智能为大脑，5G为主干以及IoT物联网为触点的全新技术基础设施飞速发展和大数据的沉淀，使得以前非常低科技化的地产行业迎来科技改变的黄金发展期；

2. PropTech行业指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司；软银愿景基金关注此大赛道成立专门的地产科技投资部门，在3年内PropTech投资总共超过150亿美金；美国在前两年超过20家PropTech行业基金总共融资超过30亿美金；

3. Google在老年住宅，Amazon在物流仓储以及Walmart在零售商业领域分别注册专利，大举进军地产科技领域；

4. 未来地产三大趋势：

    1）空间即服务 - GMV决定空间价值；

    2）任何空间都是综合体；

    3）个人定制空间服务；

5. 关注智能住宅社区、智慧新零售 、智能物流仓储和地产大数据四个大赛道；

最近两年，PropTech - 地产科技创新行业在美国非常火，无论是硅谷的创投和创业者，还是传统的地产商和金融机构，都纷纷谈论投资这个热点。在2017年共347家公司获得126亿美金融资，行业总市值达到2500亿美金，而2018年上半年远超2017年同期的速度在增长。

软银愿景基金关注此大赛道成立专门的地产科技投资部门，在3年内PropTech投资总共超过150亿美金。美国在前两年超过20家PropTech行业基金总共融资超过30亿美金。那什么是地产科技创新 - PropTech呢？我认为PropTech行业指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司。

其实大家一提到地产，总想到location, location, location这样的以土地资源获取为核心的行业，只要位置好资源好银行支持总能赚钱，非常low tech，和科技简直搭不上边。同时你也肯定听到很多关于智慧城市、智慧建筑、智慧社区等叫法，但都很空洞泛泛，仿佛是吸引眼球卖case的概念。那下面我将用几个获得专利保护的具体案例来说明什么是PropTech。

Google谷歌 - 住宅科技

谷歌于2018年1月取得专利，利用居家的镜面智能镜头光学感应器以获取人脸和身体数据从而判断人体血压心跳等健康指标，实时传输数据给相关医院的工作人员。谷歌认为未来所有的老人居所retirement house都是最早被改造成smart home智能居家的场景，因为老人的安全性、独居性等因素。

无论是房内的热力感应、地板的感应都是出了事儿之后的急救，而日常的床、镜面、喝水的杯子其实都可以很自然的记录老人的生理健康数据，实时传输到所属的医疗机构，医疗AI大脑数据监测并报警异常事件，并可以自动调节老人的餐饮以及指派医生护士的下一步行动。

Walmart沃尔玛 - 商业科技

沃尔玛其实是一个非常高科技的公司。从最早利用手推车的轨迹来调整货架的摆放，到大力投入自己的电商平台，2100家门店都实现了线上买单线下自提，线上零售超过苹果，仍是北美人生鲜日用品首选。沃尔玛于2018年8月取得专利，在随处可放的购物小亭里，利用VR眼镜和感应手套沉浸体验购物。

而和购物者沟通的却是沃尔玛仓库里的机器人，即时回应个人行为挑选和调整商品。购物者充分浏览货品并和专业导购机器沟通，最后用VR手套把货品扔到自己的购物车里，而仓储的机器人是实时的把相应货品扔到仓库里的AGV无人运输车上。当购物者推着车下单付款后，运输机器人已经直接把货物运输到包装区，由另一个机器人包装上车，直接运输到你家。这一系列的流程是不需要线下超市的，且实时完成购物和货物的分拣集中以及运输。沃尔玛在商业科技里的创新不可小觑。

Amazon - 物流仓储科技

亚马逊在物流仓储的创新是持续且超前的，无论是多年前收购Kira机器人改名为Amazon Robotics专注物流仓储自动化，还是第一个提出给中小电商的订阅式物流服务，FBA （Fullfillment by Amazon)把物流当服务的另一个线下云服务 - Logistics as a cloud service，都是在行业内领先的。

亚马逊于2017年2月取得专利，建设多层圆锥形无人仓储物业。主要应用在人口密度高的城市地区的最后一公里物流，卡车把货物运输到仓储底层，仓内的立体高密度自动化系统智能把货品分散到立体空间的各部分，而飞行机器人在货仓的各个洞眼像蜜蜂进出蜂巢一样出入仓储获取和存取货物，并飞到不远的消费者的居家，放倒他们的家门口。

地产科技创新的3大趋势

一、 空间GMV决定其价值：地产空间不再只是物理属性的载体，⽽更是服务的提供⽅。无论从办公、公寓、 商业还是仓储，业主深度介入运营，不以地价提升⽽以运营效率提升为基础带来⾏业的彻底改变。

在一个空间内的交易总额GMV或者生产总额GDP，无论是商场、仓储、办公和公寓等业态，决定了业主能收到多少租金。一个以婚礼为主题的婚礼堂酒店物业会因为每年的婚宴以及其他婚礼服务消费来决定物业的价值，而不是它的偏远的位置；一个仓储如果因为智能机器人运输货物的件数每天多了2倍也就是空间内的交易总额提升了2倍，那势必资产的租金和价值也会成比例的提高，因为任何电商消费品公司在成本结构里都是按照收入的一个比例来支付存储成本；同样的一个创造巨大利润的人少的金融公司一定比制造企业的人均办公空间成本可以高很多。因为互联网和智能设备的连接，位置不构成唯一重要的线下空间因素，空间内的服务和产生的GMV更为重要；

二、任何空间都是综合体: 空间的错用和再利用以及各个空间之间的模糊态是个趋势。任何空间最后都向酒店商业综合体发展，包含居住、办公、餐饮、零售、娱乐等各个元素，丰富各种消费人群，提⾼消费频次和时间，从而提高坪效成为关键问题。现在的联合办公业态越来越向酒店发展，涵盖了餐饮、健身、会议、商业零售甚至居住等各业态，成为onestop的综合体。

CoLiving, CoWorking, CoEating, CoExercising, CoMeeting其实都在一个空间里，就是大家很喜欢的酒店综合体业态，我们愿意为可能消费到的access支付premium。这时就看谁能够做到2C高频，以会员消费而不是空间租金为核心，打造涵盖一个人各种生活需求的会员体系，就能在各种业态中转变游移，游刃有余。我们能看到高端床具品牌Casper零售店居然变成以小时计费的睡眠舱服务，apple商店里面变成各种教育培训场所，商场里出现各种办公空间，这种业态的综合都是在弱化业态类型，抓取更多客户的消费时间和频次；

三、个⼈定制空间服务：由于⼤数据留存带来的个人喜好，地理位置以及时时间提醒的定制，将无处不不在。⽐我们自己还更了解⾃⼰的空间、智能家居将带领我们⾛走向新⽣活。书店会根线上的数据知道当地最受欢迎的图书；每个人走进小区或时的表情都被智能摄像头捕捉，从而知道你的心情变化，给你自动播放适合的歌曲，调节灯光以及空调；一进化妆品店大家都知道你是谁买过什么，而且今天的皮肤肤色有何不同有什么样的产品适合你。智能秘书会根据你今天时间表的安排以及实时的交通情况，来找到最适合的身边的移动办公空间，从而节省大量的时间。这一切，因为数据之间的连接，其实在不远的将来都会很简单的实现；

中国在PropTech领域投资很分散，虽然阿里腾讯都重资布局线下场景，入股收购多家地产和商业公司，也有诸多的地产创新科技独角兽诞生，但中国PropTech未来的独角兽在哪里，有哪些不可忽视的大趋势大机会？如何找到他们，如何给他们赋能？我们做了极为细致的topdown分析，梳理了上百家公司并细分了很多子品类，也研究了美国PropTech的具体分类和值得关注的公司，一一作出对比分析。我们也非常接地气，广泛接触了市场上大中小各类地产科技运营的创业者，并积极赋能并孵化行业内巨大赛道的新公司。以下是几个不可忽视的大赛到，一定有极大的公司出现，值得长期关注。

一、智能住宅社区 - 人脸识别门镜、智能快递箱、连接所有机电设备且能数据深度学习的云平台、智能家居；

二、商业零售科技 - 门店智能解决方案改造、AI零售营销、无人零售、商业选址数据分析等；菜场、咖啡店、便利店、健身房、生活方式零售每个领域都会出现科技带来的新业态新运营和线上线下结合的规模化公司;

三、智能物流仓储 - 机器人运输AGV、识别科技以及AI机器学习将显著提高仓储管理的效率，且是人工智能应用落地的最佳场景；第三方仓储托管（FBA）是线下仓储的云平台，将像线上云一样彻底改变中小电商的仓储物流商业模式；最后一公里物流相关的前置仓、零售门店仓储、智能快递柜；

四、地产数据公司 - 住宅销售和租赁数据和庞大的楼盘字典; 办公商业领域的楼盘字典和交易数据; 地产数据和定位大数据结合的分析和运用。

总而言之，地产创新科技行业势必是结合地产、科技以及投资三大行业的桥梁。

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来源：亿欧